今回は日清製粉岡山工場跡地再開発計画を勝手に予想していきたいと思います。
日清製粉岡山工場は工場移転後、売却される見通しと報道されています。
岡山駅東口方面で敷地面積約22000m2と希少な土地なので、複数の企業が入札に参加するでしょう。
私が考える活用策は2つあり、一つは杜の街や遊プラザ跡地と同じ手法です。
杜の街も遊プラザ跡地も自社土地を開発したものですが、他にも共通点があります。
どちらも高層マンションに敷地面積以上の容積率を割り振り売却、残った広い敷地を自社で所有し低層と相性の良い商業施設・複合用途などに使っています。
そこで、日清製粉跡地も高さ約80～140mの高層マンション×2棟と別棟の複合施設と予想します。
なぜ、最大140mの高層マンションかといえば後楽園景観保護からギリギリ外れている日清製粉跡地と同じ条件の遊プラザ、杜の街が約140mで建設しているからです。
恐らく後楽園の景観保護から少し外れた地域でも高さ140mを超えると後楽園から見えてしまうのではないでしょうか。
延床面積的に総戸数は800～600戸程度となりそうなので2棟に分けると予想します。
流石に1棟で600～800戸はリスクが高いように感じます。
ちなみに岡山市内の再開発は300～500戸クラスのマンションが多発していますが、他の都市を見ると200戸でも十分大規模マンションです。
また、複合施設は立地が良いので自社で所有して運営・賃貸していく。
複合施設の容積率を高層マンションに割り振りするかわりに広い敷地面積を使って平面駐車場を作り複合施設の運営を有利にする。
日清製粉跡地なら含み益も確保出来、資産・投資としても悪くない。
長くなってしまったのでもう一つの活用方法は次回にさせて頂きます。
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