今回は岡山市北区駅元町11番地区の再開発について予想していきたいと思います。
まず、岡山市北区駅元町11番地区は平成24年1月に再開発組合が設立されています。しかし未だに具体的な案は示されておらず、情報もほとんど出てきていません。
岡山市に問い合わせた結果は
「商業施設や業務施設など複合施設ビル(再開発ビル)を含めた概略の事業計画の検討を継続して行っていると聞いている」との事でした。
詳細
面積:7000m2
用途:商業地域
建ぺい率:80%
容積率:500%
都市再生緊急整備地域内であり、容積率緩和(150〜200%)が適用される可能性が高い。
延べ床面積:約49000m2(700%)
建物について
オフィスビルの場合、ワンフロアを広くした方が融通が利くので建築面積が広いと予想しました。また土地の形状が特殊な三日月型なので長方形、もしくは三日月型？のビルになりそうです。
土地の横幅が狭いので、窓を多く・広くとり開放感を高めるのではないでしょうか。
想定
延べ床面積49000m2
建ぺい率50% 14階建 約56m
建ぺい率70% 10階建 約40m
高さ60m以上になると建築基準が厳しくなるので60m以下だと考えました。
参考としてイオンモール岡山の市役所筋側が約200m、高さ46mなので、イオンモール岡山を正面から見たイメージに近いかもしれません。
(端から端まで建築した場合)
都市再生緊急整備地域について
駅元町11番地区は都市再生緊急整備地域に指定されています。再開発には補助金も交付されるので容積率は限界まで使い、ペデストリアンデッキなども整備すると考えます。またペデストリアンデッキを設置する場合、一般の人が入れる1階と2階が商業施設となりそうです。
完成時期について
最近の再開発は2025年度までに完成を目指しているものが多く、ここが一つの目安になりそうです。
2019年〜2020年に概要発表
都市計画の準備に1年は必要
2021年度都市計画決定
2022年度着工
2024年度に施工
の形になるのではないでしょうか。もしも2021年度までに概要の発表がなければ厳しい状況だと思います。
総事業費について
土地価格は坪150万円と仮定、7000m2で約32億円、土地代が3割だとすると総事業費100億円程度となるでしょう。
デベロッパーについて
駅に直結するならばJR西日本不動産開発、その他大型のオフィスビルを運営している森ビルなどが考えられます。
今回の再開発はマンションではなくオフィスビルとなるので資金力がある会社でなければ厳しいかもしれません。
再開発が進んでいない背景もこの辺りではないかと考えています。
最後になりますが、現在の状況は再開発コンサルタント会社が構想を練っている最中だと考えられます。岡山駅西口の顔となる駅元町11番の再開発には期待したいところです。
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